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東京・小平市にある西武新宿線・花小金井駅を最寄りとする「日本郵便輸送株式会社旧小平社宅」。ここは同社が所有する物件である。築数十年が経過し、現在は空き家となっているこの物件は、防犯面や景観面からも対策が求められており、日本郵便輸送も改善策や維持コストの面で頭を悩ませていた。
そこに解決の手を差し伸べたのが、日本郵政キャピタルが出資した株式会社フィル・カンパニーである。同社が提示したのは、悩みの種となっていた「未利用地」を、環境配慮型の次世代ガレージハウス「Sustainable PGH（プレミアムガレージハウス）」へと生まれ変わらせる提案だった。
周辺の地域住民、土地を利用するユーザー、貸主、そして空間を企画・運営する事業者の全員が笑顔になる「四方良し」の取り組みについて、各社の担当者に話を聞いた。
インタビュアー： 率直に日本郵便輸送にお伺いします。現在、御社が置かれている事業環境の変化や、直面している経営課題について教えてください。
日本郵便輸送 高見：
言うまでもありませんが、人件費や燃料費等諸物価の上昇に伴い、物流業界全体においてもコスト負担が増加しており、これが弊社収益の圧迫要因となっています。
弊社のメイン事業は、日本郵便のグループ会社として、安全確実、かつ丁寧に郵便物やゆうパックの輸送を行うことですが、この厳しい経営環境を乗り切るためには、自助努力によって「収益の多角化」を図っていかなければなりません。輸送業務における一般の顧客獲得はもちろんのこと、もう一つの重要な柱として位置づけているのが、自社で保有している不動産アセット、つまり「持っている資産の利活用」です。
インタビュアー： 今回のプロジェクトの舞台となる「旧小平社宅（花小金井）」は、これまでどのような状況だったのでしょうか。
日本郵便輸送 高見：
弊社のこの小平社宅は築50年が経過して老朽化が進んでおり、維持費や修繕費がかさむため、役目を終えて空き家の状態になっていました。
しかし、何も使われていない空き家や空き地が残ることは、私たちにとって一番の悩みの種でした。近隣の地域住民の方々からは「防犯上、よろしくない」「夜間は暗くて怖い」といったお声や、物理的な問題として「雑草の繁茂」に対する苦情が実際に寄せられていたのです。弊社でも自主的に年に2回ほど除草作業を行っていましたが、その維持コストを負担し、土地を所有することによって固定資産税等税金を払い続けているにもかかわらず、リターンはゼロでした。
まさに「負の資産」になっていたのです。どうにかしてこの土地を有効活用し、周辺地域への悪影響を解消しながら、維持コストを吸収してプラスの収益に変えられないかと模索していました。
インタビュアー： ここで日本郵政キャピタルに伺います。2017年にフィル・カンパニーへ出資された経緯と、今回の協業に至るまでの関係性について教えてください。
日本郵政キャピタル株式会社 シニアマネージャー 山本 力三：
弊社が投資を決定する際、単なる「財務的リターン（キャピタルゲイン）」だけを追い求めるわけではありません。日本郵政グループとのシナジーを生み出す「戦略的リターン」、新たな事業価値や社会的価値を創出できるかも判断基準にしています。
2017年当時、フィル・カンパニーは未利用地や低利用地の不動産価値を向上させる独自のビジネスモデルを確立されていました。
一方で、私たち日本郵政グループは全国津々浦々に不動産アセットを保有しています。しかし、その中には今回の社宅跡地のように、立地や形状の難しさから有効活用が進んでいない未利用地が少なからず存在していました。フィル・カンパニーが持つ「むずかしい土地を価値ある空間に変えるノウハウ」と、私たちが持つ「アセット」が融合すれば、グループの収益多角化だけでなく、日本全国の地域活性化という社会的価値の創出にもつながると考え、出資をさせていただきました。
インタビュアー： 出資から約9年を経て、今回ついに日本郵便輸送との協業第1号案件が成約しました。なぜこのタイミングだったのでしょうか。
日本郵政キャピタル 山本：
出資以降、グループ内でのマッチングや提案を継続的に行い、本案件についても活用可能性を模索しながら、両社で丁寧に検討を重ねていただきました。
住宅地における不動産活用は、東京都心の商業地に比べて賃料相場が低いため、通常のマンションやアパートを建てる提案では採算に乗りにくいという高いハードルがありました。しかし、フィル・カンパニーが磨き上げてこられた「プレミアムガレージハウス（PGH）」という商材であれば、高い付加価値を生み出すことができ、相場より高い賃料設定が可能になります。
さらに今回の決定打となったのは、フィル・カンパニーが「自ら土地を借り、建物を建てて長期運用する」という【借地スキーム】を近年スタートされたことです。土地所有者である日本郵便輸送側に建築コストの負担を求めないこの画期的な提案が、収益性とリスク回避の観点で見事に合致し、今回の第1号案件の成約へと至りました。
インタビュアー： それでは、フィル・カンパニーにお伺いします。改めて、御社の生い立ちと、主軸事業である「プレミアムガレージハウス」について教えてください。
フィル・カンパニー 小豆澤：
弊社は2005年に創業しました。最初の事業は、街中にあるコインパーキングの上の空間（空中）をガラス張りの建物で活用する「空中店舗フィル・パーク」という独自のビジネスでした。コインパーキングは社会に必要なインフラの一方で、夜間になると暗く、タバコのポイ捨てなどがあって、どこか危ない・汚いといったネガティブなイメージを持たれがちです。そこに商業テナントを誘致し、街に賑やかさと明かりを灯す場所に変える、というコンセプトで事業を拡大し、2016年にマザーズ（当時）へ上場いたしました。
ただ、駅前の好立地にあるコインパーキングというアセットは、全国で見ても無限にあるわけではありません。上場後、地主様から様々な土地活用の相談を受ける中で、「フィル・パークの条件に合わないような駅から遠い土地や住宅街の土地はどうすればいいか」という課題にぶつかりました。そこで、一般的なアパートや大規模マンションの競合に巻き込まれない、ニッチな高付加価値商材としてスタートしたのが、この「プレミアムガレージハウス（PGH）」事業です。
弊社の強みは、企画・提案だけでなく、設計・施工、そして地主様が中長期的な収益性を維持する上で最も重要である入居者の誘致、管理までを「ワンストップ」で提供し、最後まで責任を持って仕上げる点にあります。現在、全国に棟数ベースで280近くの実績（2026年2月末時点）がありますが、土地活用のむずかしい場所で設計施工から運営管理まで一括で行っている上場企業は稀有であると自負しており、これが大きな優位性となっています。
インタビュアー： プレミアムガレージハウスの具体的なサービス内容や、ターゲットとなる顧客セグメントについて教えてください。
フィル・カンパニー 小豆澤：
建物の構造としては、軽量鉄骨造で1階がガレージスペース、2階が1LDKの居住空間となる「長屋形式」が基本です。1階のガレージはシャッター幅が広く、車2台分のスペースを確保できる設計になっています。通常の賃貸マンションのような共用部（エレベーターやエントランス等）を作らないため、建築単価を抑えつつ、専有面積あたりの賃料を高く設定できます。そのため、ROI（投資収益率）は一般的なアパートに比べて「1.5倍以上」を目標に設計しています。
ターゲットとなる入居者層は主に40代〜60代の男性で、中小企業の経営者層や医師といった、経済的に余裕のある方々が多くの割合を占めています。非常にユニークな特徴として、全体の5割〜6割が自宅とは別に借りる【セカンドハウス】や趣味の秘密基地としての利用である点が挙げられます。単に「高級車やバイクを安全に保管したい」というニーズだけでなく、近年はコロナ禍を経てライフスタイルを見直す方が増え、使い方が非常に多様化しています。
例えば、画家の方が作品を描くアトリエとして使ったり、サーフィン愛好家が海に近いロケーションでボートやサーフボードを格納したり、あるいは本格的なトレーニング機材やロードバイクをディスプレイして楽しむ空間として活用されています。単なる「住居」ではなく、自分の生き方や趣味を表現できる空間としてご活用いただいています。
インタビュアー： 入居率「98%」という驚異的な数字を維持されている秘密はどこにあるのでしょうか。
フィル・カンパニー 小豆澤： まず、世の中の「潜在的な需要に対して供給が圧倒的に足りていない」という市場環境にあります。さらに、弊社では自社サイトを通じて「入居待ち登録システム」を運営しており、ガレージハウスに住みたい、借りたいという潜在顧客のリストを常時多くストックしています。一般的な賃貸ポータルサイトでは「賃貸ガレージハウス」というカテゴリ自体が未整備なことが多く、ユーザーはネット検索を経て弊社の専門サイトに辿り着く構造となっています。サイト内では、車庫に留まらない多様なライフスタイルの発信を積極的に行っており、これが常に新しい需要を喚起し、空室が出てもすぐに次の入居者が決まるという好循環を生んでいます。
日本郵便輸送 高見： この多様な広がりは、貸主の目線から見ても本当に素晴らしいし、契約当事者として頼もしいと感じています。一時的なブームではなく、人々が自分の生活や趣味を大切にするという長期的な基盤の上に成り立っているビジネスだからこそ、これほどの高い入居率が維持できるのだと思います。
インタビュアー： 今回の花小金井のプロジェクトでは、新コンセプトである『Sustainable PGH』が導入されると伺いました。その詳細を教えてください。
フィル・カンパニー 小豆澤：
これまでの弊社のプレミアムガレージハウスは、広い大空間と車の出入りに必要なワイドスパンを確保するため、「軽量鉄骨造」で建築していくのが標準でした。しかし今回、日本郵政グループという、極めて社会的責任の大きいパートナー企業と協業するにあたり、上場企業同士として環境配慮（ESG）に最大限貢献できる次世代モデルを作ろうと企画したのが、この『Sustainable PGH』です。
本プロジェクトでは、従来の軽量鉄骨の代わりに、国産木材を活用した「CLT（直交集成板）」を構造材として採用します。CLTは、ひき板を互いに直交するように積層接着した非常に強固な木質材料で、軽量鉄骨に負けない広い空間を作ることができるだけでなく、一般的な軽量鉄骨造の法定耐用年数（27年）を大きく上回る、75～90年※という極めて高い耐久性を誇ります。
※Sustainable PGH 二宮ICの建物現況調査報告結果（2025年6月調査）
日本の森林を活性化させる国産木材の利用は、炭素貯蔵量が多く地球温暖化防止に直結するため、国も国交省や林野庁を通じて補助金を支給するなど、普及を強力に後押ししています。ちょうど直近の2026年5月28日にも、関係省庁連絡会議の名称が「多様な木質材料の活用促進に関する関係省庁連絡会議」へと変更され、内閣官房に一元窓口が設けられるなど、国の方針としての強化が進んでいます。このCLTを賃貸用のガレージハウスに採用するのは国内初の試みとして取り上げられており、EV（電気自動車）電源の全戸完備や厳格な省エネ性能基準のクリアなど、まさにサステナビリティの象徴となるプロジェクトとなります。
日本郵便輸送 高見： 自分たちが直接建てるわけではなく土地をお貸しする立場ですが、自社の所有していた場所が、国の方針にも合致する国産木材CLT活用の先進事例となり、高い環境付加価値を持つ先進的な空間として生まれ変わることは非常に誇らしく、完成が待ち遠しいです。
インタビュアー： 日本郵便輸送にお伺いします。グループ内には様々な開発選択肢があったかと思いますが、自社での事業開発ではなく、フィル・カンパニーに土地を貸して任せる手法を選ばれた決め手は何だったのでしょうか。
日本郵便輸送 高見：
一言で言えば「餅は餅屋」、フィル・カンパニーが持つ独自のノウハウと、ビジネスモデルに対する圧倒的な信頼です。先ほども触れましたが、過去に他の不動産会社からいただいたご提案の多くは、「御社のお金でアパートやマンションを建ててください。運営や一括借り上げは私たちがやります」というものでした。しかし、弊社は物流の会社であり、不動産投資の専門家ではありません。「多額の自社投資をしてアパートを建て、駅から10分以上かかる住宅地で将来にわたって本当に稼働率が維持できるのか」という点には、どうしても慎重にならざるを得ず、踏み切れませんでした。
今回のスキームは、土地を更地のままお貸しし、建物の建築投資や将来の稼働リスクはフィル・カンパニーが担うという形です。多面的に採算性や長期的な収益性を検討する中で、このスキームであれば契約に基づいた安定的な地代収入が見込めます。何より、建物を長期にわたって安定運用できる「プレミアムガレージハウス」という商品の強みが生かされる点が魅力的でした。
さらに、こちらの長期的な収益確保に関する要望や工夫に対しても、協議の中で非常に柔軟に耳を傾け、協力的なチーム体制を作ってくださいました。この「自己投資型モデル」と「柔軟なパートナーシップ」が、最大の決め手となりました。自社で一から開発するよりも、立ち上げスピードが圧倒的に早いというメリットもありました。
フィル・カンパニー 小豆澤：
実は数年前、まだ弊社に自社で借地をするスキームがなかった頃、日本郵便輸送に「投資をして建ててください」という通常のご提案を行い、お断りされた過去があります（笑）。そこから私たちも進化し、自治体や上場企業など特定の土地所有者様を対象に自分たちでリスクを取って土地を借りて建てるスキームを磨き上げてきました。
今回の花小金井の土地は、住環境は素晴らしいものの、駅から距離があり、大型マンションや普通のアパートを建てても苦戦する可能性が高い、「活用のむずかしい土地」でした。だからこそ、私たちのガレージハウスというニッチ商材の立地特性と、日本郵便輸送の「リスクを抑えて未利用地を有効活用したい」というニーズが、時代を経て完全に一致したのだと感じています。
インタビュアー： 協業第1号案件である花小金井のプロジェクトは、現在どのようなステータスにありますか。また、周辺地域への配慮や工夫があれば教えてください。
日本郵便輸送 高見： 現在は、ちょうど古い2階建ての社宅の解体工事が順調に進んでおり、2026年8月末には更地になる予定です。長年、地域の皆様にご心配をおかけしていた古い建物が取り壊され、新しいステップへ進んでいることを実感しています。
フィル・カンパニー 小豆澤：
解体完了後、速やかに詳細設計と確認申請のプロセスに入ります。これには通常、土地の調査などを含めて年内いっぱい（約3〜4ヶ月）の時間をかけます。地盤を掘ってみて古い杭の撤去が必要かどうかなど、地盤調査は慎重に行う必要がありますが、幸い今回は低層の建物だったため大きな問題はなさそうです。
そして2027年1月の年明けに本格着工し、同年8月の夏頃に竣工というスケジュールで動いています。今回の『Sustainable PGH』は、建物の外観デザインは茶色と黒を基調としたシックで落ち着いたトーンを採用し、敷地内には豊富な植栽を配置します。地域の景観を損なうことなく、むしろ街全体の雰囲気を高めるような配慮を行っています。
インタビュアー： 2027年8月の竣工後、この場所にどのような効果やシナジーが生まれることを期待されていますか。
日本郵便輸送 高見：
これまで「草刈りのコストがかかるだけの心配の種」だった土地が、プラスの収益を生み出す資産に変わることは当社にとってとても重要なことですし、何より地域に新たなコミュニティが生まれることに期待しています。夜間も明かりが灯り、多様なライフスタイルを志向される入居者の方々が行き交うことで、地域の防犯レベルが改善し、ひいては地域の活性化につながると思います。地域の人からも、「地域のブランド向上に貢献してくれるのではないか」との声をいただいています。
日本郵政キャピタル 山本：
日本郵政グループが策定した「JP ビジョン2025＋」において、グループ一体で、お客さまと地域を支える「共創プラットフォーム」の実現を目指しています。この観点からも、この地域への好影響は素晴らしいシナジーです。過去のフィル・カンパニーの事例でも、暗かったコインパーキングが明るい商業テナントビルに変わったことで自治体から問い合わせが来たり、駅から遠い土地の価値が見直されたりしています。
フィル・カンパニー 小豆澤： 他には、地域の金融機関（地方銀行様、信用金庫様など）との連携が挙げられます。これまで融資機会のなかった地主様に対して、このガレージハウスという商品を通じて新しい融資機会が創出されるため、地域の金融機関からも非常に喜ばれており、街の経済の好循環を生んでいます。一つの地域で素晴らしいガレージハウスが建つと、それを見た周辺の地主様からも「うちの土地も」と問い合わせが連鎖し、地域全体の活性化につながっていく。花小金井の地でも、そのような良い循環が生まれることを願っています。
インタビュアー： 最後に、今回の第1号案件を皮切りとした、各社の今後の展望についてお聞かせください。
日本郵便輸送 高見：
れまで私たちは、「ガレージハウス」＝「ハウス（住宅）」というイメージが強かったため、どうしても社宅跡地のような住宅街の土地ばかりを対象に考えていました。しかし、今回フィル・カンパニーとお話しする中で、入居者の方々は車やバイクでの移動が中心となるため、むしろ「住宅地でなくても、幹線道路やインターチェンジに近い場所」のほうが相性も良いということに気づきました。
弊社が保有する営業所等の跡地には、まさに駅から遠く、幹線道路沿いにある土地が数多くあります。「目線を変えて見直せば、次の候補地がまだまだ眠っているかもしれない」と、担当としても非常に視野が広がりました。ぜひ、今回の花小金井を成功させ、第二、第三の案件へと繋げていきたいですね。
日本郵政キャピタル 山本： 日本郵政グループ全体を見渡せば、大手デベロッパーが手がけるような大規模開発には向かない、地域に根ざした「活用のむずかしい土地」が少なからず存在しています。第１号案件である本借地モデルをグループ内の成功事例（モデルケース）として横展開し、他のグループ会社が保有する遊休資産の価値向上と、オープンイノベーションによる地域共創をさらに積極的に推進していきたいと思っています。
フィル・カンパニー 小豆澤：
私たちは、大規模な土地よりも、20～100坪未満といった狭小地や三角形などの変形地、あるいは使い道に困っている空き地や空き家を所有されている個人・法人の地主様に対して、他社には真似できない独自の切り口で提案することを得意としています。今回の日本郵政グループとの協業は、弊社にとってもさらなる飛躍への大きなきっかけとなればいいなと思っています。
全国の土地活用にお困りの皆様、ぜひ弊社のホームページからお気軽にお問い合わせください。私たちと一緒に、新しい土地活用の方法を検討していきましょう。
株式会社フィル・カンパニー：https://philcompany.jp/
今回の取り組みを聞いて思い出したのが「ティンバーゲンの定理」だった。これは「複数の政策目標を達成するためには、目標と同数以上の手段が必要である」というものだが、今回の「旧小平社宅」の事例においては、それは当てはまらないのではないかとも思う。
日本郵便輸送における経営スタイルのピボット、空き家問題の解決、新しいライフスタイルの提供、そして事業者や地域との共創。これらの多様な課題を一挙に解決へと導く「四方良し」の展開に、今後もぜひ注目していきたい。
文/株式会社ディスラプターズ 執行役員 曽根 康司
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